Menos casas, más (muchos más) departamentos. Ésa es la conclusión de una reciente investigación de la Universidad Nacional de Rosario (UNR), en la que se demostró que, en los últimos 20 años, los edificios incrementaron su participación en los permisos municipales: mientras en los 90 se autorizó la construcción del doble de departamentos que casas, en la última década esa relación pasó a ser de 12 a 1.
El estudio concluyó que a pesar del “boom” el déficit habitacional se incrementó “notablemente”, aunque destacó que el fenómeno no fue especulativo, como muchas veces se afirma.
El trabajo corrió por cuenta de Hernán Lapelle y Paula Báscolo, integrantes del Instituto de Investigaciones Económicas de la UNR. Para ellos, las nuevas viviendas que se construyeron en el siglo 21 "no estuvieron al alcance de toda la población", según pudieron comprobar al contrastar los datos de los dos últimos censos.
Esas nuevas viviendas fueron mayoritariamente departamentos, que se concentraron en un área limitada de la ciudad: el centro.
Según datos datos de la Dirección General de Obras Particulares de la Municipalidad de Rosario, mientras en el período 1994-2001 se autorizaron 1.570 departamentos nuevos por año, en la última década esa cifra saltó a 4.795 (el triple). En el mismo lapso, el registro de nuevas viviendas individuales cayó a la mitad. Si en los 90, la relación departamentos-casas era de 2 a 1, entre 2011 y 2019 pasó a ser de 12 a 1.
Según indicaron los investigadores, la fuerte participación de los edificios comenzó a hacerse más notoria a partir de la crisis de 2001/2, cuando la suba de los precios internacionales de los commodities "benefició al sector agropecuario del sur santafesino, el cual canalizó parte de sus excedentes en la adquisición de inmuebles".
El fenómeno también se observa en otra estadística. En 1996, la proporción de permisos destinados a univiviendas (casas) ascendía al 67%, mientras que los multiviviendas (edificios) representaban el 13%. A partir del "boom del ladrillo" de comienzos de siglo, esos guarismos comienzan a modificarse, en una tendencia que se mantiene hasta nuestros días. En efecto, durante 2019 los permisos para casas cayeron al 38% y los de edificios escalaron al 34%.
Las nuevas construcciones se concentraron en el centro de la ciudad, "debido a que la gente prioriza la seguridad, la cercanía a los lugares de estudio, trabajo y esparcimiento que dicha zona otorga", indicaron Lapelle y Báscolo.
Tal afirmación se sostiene en las estadísticas oficiales, que muestran que ese distrito constituye el principal destino de la superficie permisada de edificios. En el caso de las viviendas individuales, se proyectaron principalmente en los distritos noroeste y norte. El siguiente gráfico muestra la distribución geográfica de los metros cuadrados de viviendas para el período 2013-2019:
Déficit
En la segunda parte del estudio se aborda la siguiente pregunta: ¿El auge constructivo permitió disminuir el déficit habitacional? La respuesta es negativa: el número de familias creció más que la cantidad de viviendas, según surge de comparar los censos de 2001 y 2010.
Para realizar esa conclusión, los investigadores tomaron como referencia al Déficit Habitacional Cuantitativo Simple (DHCS), que surge de la diferencia entre el número de hogares (un concepto similar a "núcleo familiar") y el total de viviendas habitadas.
"Según el censo 2001, el DHCS era de 7.551 viviendas en Rosario, lo que representaba cerca del 2,7% de los hogares, mientras que en 2010 dicho valor se incrementa notablemente siendo la diferencia simple (...) 30.554 viviendas y pasando a representar el 9,5% de los hogares", afirma el trabajo.
Luego completa marcando que "si bien tanto en Santa Fe como en el total nacional se reproduce la misma situación, la misma no es tan acentuada como la registrada en la ciudad de Rosario y en el departamento Rosario".
¿El fin de un mito?
Dado que a pesar del "boom" se verificó un deterioro en el déficit habitacional, los investigadores avanzaron un poco más allá, intentando responder el siguiente interrogante: ¿Los nuevos departamentos quedaron vacíos, deshabitados, como mero resguardo de valor?
La pregunta viene a indagar sobre un tema que muchas veces se expone en las discusiones políticas. De hecho, hace un mes el concejal Eduardo Toniolli propuso cobrar una sobretasa del 50% a las viviendas ociosas, remarcando que "hay 80.000 unidades habitacionales vacías, como resultado del proceso de financiarización de la vivienda de las últimas décadas, marcadas por las inversiones en ladrillo con fines especulativos".
En realidad, el edil toma un dato aportado por el censo 2010, pero que se aplica para todo el departamento, que incluye además de la ciudad cabecera otras 23 localidades. Al desagregar las cifras, en el distrito Rosario figuran “deshabitadas” 67.079 viviendas.
"El censo llama deshabitadas a un montón de cosas que no corresponde a viviendas vacías", dijo Lapelle consultado por Rosario3. En efecto, su investigación, luego de proceder a una nueva lectura de los datos, afirmó que "si se consideran las diferentes definiciones adoptadas a nivel internacional solo unas 17.913 viviendas relevadas en el censo 2010 podrían asimilarse al concepto de vivienda vacía en Rosario".
A partir de esta nueva mirada, el estudio concluyó que "no parece evidenciarse que el auge constructivo haya incrementado el stock de viviendas vacías en la ciudad de Rosario, ya que las mismas representan el 5% del total de viviendas, proporción que se mantuvo estable a lo largo de los censos (1991, 2001 y 2010). De este modo, se puede desterrar la visión meramente especulativa del boom constructivo".
Los detalles del trabajo serán presentados por Lapelle y Báscolo en un seminario a realizarse la semana próxima en la ciudad de Blumenau (Brasil), organizado por la Red Iberoamericana de Investigadores sobre Globalización y Territorio. Con motivo de la pandemia del coronavirus, el evento se desarrollará de manera virtual.
