La continua y masiva construcción de edificios de Rosario no generó un mayor acceso a la vivienda por parte de la ciudadanía. Todo lo contrario. Según información oficial, entre 2005 y 2018 se habilitó la ejecución de 65.000 departamentos, 90% de los cuales se ubicaron dentro de los límites del Distrito Centro. Como contracara, en ese mismo período aumentó un 17% la cantidad de familias viviendo en villas, que para 2018 superaban las 35.000, según datos de la ONG Techo. El caso de Puerto Norte expone esa contradicción como ningún otro y significó una oportunidad perdida para corregir algunos desequilibrios: ahora la Intendencia estudia alternativas en la política de compensaciones para grandes desarrollos.
Aunque consagrado como derecho constitucional, el acceso a la vivienda es una de las históricas deudas de la democracia. Con sus lógicas particulares, Rosario no escapa a esa paradoja que se repite en varias ciudades argentinas, donde conviven la proliferación de numerosos edificios y el aumento de los asentamientos irregulares.
Esa doble cara de Rosario es el principal objeto de estudio de Cintia Barenboim, docente de la Facultad de Arquitectura e investigadora del Conicet. Para ella, este fenómeno se da porque "el mercado privado de vivienda construyó solamente para quienes poseen garantías y capacidad de pago, obedeciendo exclusivamente a una lógica especulativa", generando una “polarización socioespacial” entre las diversas clases sociales.
El censo del 2010 ya había mostrado esa contradicción. En ese momento, el departamento Rosario tenía 80.000 viviendas sin ocupar, una cifra que estaba en línea con las necesidades habitacionales. Esa tendencia vuelve a actualizarse a la luz de los números que ofrecen tanto la Municipalidad de Rosario como la ONG Techo.
Según datos de la oficina de Obras Particulares de la Intendencia, entre 2005 y 2018 (último año completo disponible) se habilitó la construcción de 2.583 edificios, que implicaron 65.491 viviendas. El área delimitada por Oroño, Pellegrini y el río contuvo el 35% de los proyectos, aunque si se considera todo el distrito centro (que incluye además los barrios República de la Sexta, Abasto, Lourdes, Echesortu, Luis Agote y Pichincha) la concentración alcanza el 90%.
El aumento de la oferta inmobiliaria de nada sirvió para amortiguar la incesante demanda habitacional por parte de los sectores más postergados. El relevamiento nacional de Barrios Populares efectuado por la ONG Techo en 2018 expuso que había en la ciudad 35.041 familias viviendo en 112 asentamientos irregulares. La cifra representa un salto del 17% respecto a 2005: en ese año un trabajo realizado por tres economistas de la UNR mostraba que eran 30.000 las familias residiendo en villas.
El estudio “Evolución de los asentamientos irregulares en Rosario. Análisis de una problemática compleja de revertir en el ámbito local”, de Alicia Castagna, Isabel Raposo y María Woelfin agrega también otro dato: en 1996, un relevamiento de la Fundación del Banco Municipal estableció que en ese entonces eran 23.077 las familias viviendo en villas. Comparando esa cifra con la de Techo, puede afirmarse que en poco más de 20 años la población de los asentamientos creció un 50%.
Si la incesante construcción de edificios no disminuyó la demanda habitacional, ¿para quién o con qué objetivo se levantaron tantos departamentos en Rosario? “Con la salida de la convertibilidad, la ejecución de viviendas perdió la lógica y finalidad de solución habitacional para configurarse como un objeto de reserva de valor y especulación, asociado estrechamente al excedente agropecuario. Luego, con la instalación de los controles cambiarios en 2011, la inversión en ladrillos se impuso como modalidad de ahorro ya no sólo para los sectores vinculados al campo sino para aquél inversionista o ahorrista que buscara mantener su poder adquisitivo”, opina Celina Calore, coordinadora del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO).
Para Calore, la paradoja a partir de la cual el mercado construye viviendas para mantenerlas vacías tiene efecto en la elevación de los precios, tanto de venta como de alquiler. “De esta forma, el acceso a la vivienda en Rosario se convirtió en un privilegio más que en un derecho, ya no sólo para quien desee ser propietario”, asevera.
En diversos trabajos, la arquitecta Cintia Barenboim profundizó sobre los diversos efectos del boom inmobiliario, entre los cuales incluyó una polarización socioespacial con características muy marcadas: “Las clases media y media-baja debieron recurrir al mercado de alquiler local o la compra de propiedades en la periferia, y por el otro, los sectores bajos, que no fueron absorbidos en los planes sociales, a la autoconstrucción en asentamientos informales", plantea la académica en un trabajo publicado en 2017.
Para explicitar las dificultades de los sectores asalariados por acceder a un departamento en Rosario, la investigadora utilizó como indicador la cantidad Años de Ingresos Medios (AIM) que se requerían para acceder a una vivienda usada de dos dormitorios (70 m2). Mientras que en 2005 se necesitaban poco menos de 6 AIM, en 2016 se precisaban 11,5 AIM. Casi que se duplicó.
Cambios en la política de compensaciones
Las responsabilidades por las diversas y complejas derivaciones del tema habitacional abarcan a todos los estamentos estatales (nacional, provincial y local), por lo que no existe sector político que esté exento de ella. Así como existieron experiencias virtuosas en la materia (el Procrear que promovió el acceso a la primera vivienda para numerosas familias de clase media o el plan Abre que mejoró los índices sociales en los barrios vulnerables), también hubo de las otras.
Si bien la capacidad del municipio para resolver la problemática de la vivienda es limitada, en su rol de gestor y planificador, el Estado local tiene un papel relevante en el tema. En este marco, no han sido pocas las críticas vertidas en relación al proceso de desarrollo de Puerto Norte, fundamentalmente porque la significativa valorización de esos terrenos no generó suficientes mecanismos de compensación para corregir desequilibrios urbanos.
Al momento de suscribir los convenios con los desarrolladores privados, la mayor exigencia estuvo vinculada con la concreción de proyectos vinculados a los mismos emprendimientos (Avenida de la Costa y Parque de la Arenera, entre otros). Consultado por Rosario3, el intendente Pablo Javkin no esquivó el tema y planteó que “nosotros tenemos una mirada de pensar las compensaciones de otro modo, más de corrección de desequilibrios que en términos del proyecto en sí”.
En la Secretaría de Planeamiento estudian diversas alternativas para modificar ese régimen, aunque prefieren ser cautos para difundir precisiones. Sí plantean como ejemplo a seguir lo que se hizo en los terrenos del ex Batallón 121, donde el urbanizador debió realizar una fuerte intervención sobre el Cordón Ayacucho, que incluyó entre otros aspectos apertura de calles y construcción de viviendas para relocalización de familias.
