Se suele decir que Argentina es ese raro país en el que se puede comprar una cafetera en 12 cuotas, pero una vivienda hay que pagarla toda junta y en efectivo.
No en vano, el mercado inmobiliario argentino adquirió la particularidad (y fortaleza) de lograr asentarse sobre fuentes propias de financiamiento (inversores, compradores, capital de la constructoras) sin la existencia de crédito para compradores de vivienda o para los desarrolladores, como es moneda corriente en otros países, incluso de la región.
La debilidad de la moneda nacional (cuya constante devaluación la invalida como reserva de valor) explica en buena parte que los ahorros y las inversiones sigan buscando refugio en el m2, aún cuando no siempre fue la alternativa más rentable, y abasteciendo así de fondeo particular constante a los desarrollos inmobiliarios.
“Todos somos un poco magos”, ironizaba sobre esa particularidad de construir sin financiamiento financiero el directivo de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), Ángel Seggiaro, en el marco de “Fin Habitat”, el encuentro que organizó el Foro de la Vivienda Rosario con la finalidad de dar a conocer al público en general la oferta existente de alternativas para financiar desarrollos urbanísticos.
Es que ahora, con un escenario macroeconómico que tiende a ordenarse, empieza a asomar la posibilidad de que el sistema financiero (bancos y Mercados) pueda, finalmente, apalancar al mercado inmobiliario para impulsar su desarrollo. Y si bien la vuelta del crédito hipotecario (todavía gateando en la realidad por más que la inyección publicitaria lo pretenda mostrar más robusto) es una primera señal, la cuesta por recorrer es mucha y empinada porque supone, además de mantenerse la estabilidad, generar la intención, las herrramientas y la confianza de los actores del sistema bursátil y bancario argentino en querer ingresar al negocio.
El modelo ideal a llegar para el mercado inmobiliario sería el que le permitier al constructor dedicarse a construir y al desarrollador dedicarse a desarrollar y no a buscar financiamiento. Sería replicar lo que ocurre cuando alguien va a comprar un auto, o incluso una maquinaria agrícola, y el concesionario le ofrece al cliente las distintas alternativas de crédito que tiene cada banco, más la propia que puede ofrecer.
Y que los desarrolladores puedan conseguir que bancos y Mercados financien sus proyectos de complejos habitacionales sería la llave crediticia para que se pudiera impulsar con mejores urbanizaciones aquellas zonas no tan apreciadas por inversores y compradores y que, por eso, no pueden siempre afrontar altos costos de construcción.
Pero ofrecer esas facilidades en el mostrador supone tener detrás un desarrollado sistema institucional de financiamiento mayorista, cuyo andamiaje hoy no está gateando y para crecer necesitaría años de consolidación de orden macro-económico.
Pagarés en dólares
“El crédito hay que tomarlo para crecer”, sostuvo el CEO del Mercado Argentino de Valores (MAV), Fernando Luciani, en su exposición en Fin Habitat, realizado en la Bolsa de Comercio de Rosario ante más de 300 asistentes.
“El empresariado es reacio a financiarse. Es más, no tener deudas es presentado como algo positivo. Pero ese pensamiento es un inhibidor del desarrollo. Tomar financiamiento es potenciador. Es para crecer, no para pagar deudas”, destacó.
En ese marco, Luciani aprovechó para presentar la negociación de Pagarés en dólares en la Bolsa como una herramienta en la que los constructores pueden financiarse en corto vía el mercado de capitales.
El Pagaré en Dólares se puede gestionar rápidamente online y hoy tiene una tasa de interés del 3 al 7 por ciento nominal anual, dependiendo del emisor y de si tiene aval de SGR.
“Lo importante es que arrancar con estos productos simples, como también puede ser el cambio de cheques, para que la empresas, independientemente de su forma jurídica, escale hasta llegar a poder conseguir fondos para directamente financiar la construcción de un edificio, como son las Obligaciones Negociables, que al principio eran comunes en los negocios del retail pero ahora también son utilizadas en otros sectores”, comentó.
“Es simple y muy económico. No hay grandes costos asociados de incursionar en Bolsa. El tema es tener toda la información para presentar a las autoridades. En definitiva, es un incentivo para la formalización de la compañía, independientemente de su figura jurídica”, insistió el CEO del MAV.
“Hasta el año pasado, los pagaré dólar linked eran los más negociados, pero ahora es el hard dólar. Ordenada la macro, estimo que el financiamiento en dólares va a ser preponderante en el mercado”, explicó.
Luciani también estimó que el nuevo "Pagaré Valor Producto”, que la Comisión Nacional de Valores (CNV) prometió habilitar en breve, permitirá al empresario tomar crédito, comprar insumos y maquinarias entregando pagarés expresado en valor de un producto, como puede ser el ladrillo o el metro cuadrado podrá ser una alternativa.
“En esta casa, que es la Bolsa, cuando se habla de un producto para el pagaré se piensa en la soja, pero -con interés del sector inmobiliario- se puede trabajar en el diseño de un pagaré valor producto para el real state”, dejó abierta la puerta Luciani.
Tokenización de ladrillos
En “Fin Hábitat” también disertó Matías Ferrari, CEO de Volsmart, que presentó la alternativa de tokenización de activos en real state.
“La tokenización de inmuebles es una forma innovadora y rentable de inversión inmobiliaria que ha transformado el mercado inmobiliario en los últimos años. Consiste en fraccionar un inmueble en una serie de tokens digitales que se puedan comprar y vender en una plataforma de tokenización basada en blockchain, lo que permite a los inversores tener liquidez frente a su inversión en un mercado secundario. Cada token permite que la comercialización del inmueble tokenizado sea más ágil en lugar de adquirir el inmueble físico completo”, explicó.
“De esta manera, los inversores pueden acceder a proyectos inmobiliarios que de otra manera podrían estar fuera de su alcance. Además de permitir el financiamiento de la propiedad en múltiples actores, facilita la inversión y reduce el costo de entrada. A diferencia de las inversiones tradicionales en real estate, la tokenización ofrece mayor liquidez, costos de transacción reducidos y acceso a un grupo más amplio de inversionistas”, destacó.
“Con la tokenización, puedes proteger tus ahorros e invertir de forma segura y obtener beneficios del mercado inmobiliario sin necesidad de poseer físicamente la propiedad. La inestabilidad política y económica en la región puede afectar negativamente el valor de las propiedades y la rentabilidad de las inversiones. Otra ventaja de la inversión en inmuebles tokenizados es la internacionalización de la inversión”, completó Ferrari.
Volsmart está trabajando por estos días en un primer desarrollo que se comercializa con este novedoso sistema en un complejo habitacional que se construye en Añelo para trabajadores de Vaca Muerta. “El resultado está siendo muy auspicioso”, dijo.
Hipotecas de bienes futuros
Uno de los protagonistas del evento fue el subsecretario de Hábitat de la Nación, Santiago Sánchez Sorondo, quien arrancó señalando que sólo ordenando primero la macro se podrá avanzar en la política crediticia, a la que considero como el el corazón de la política de viviendas en reemplazo del modelo anterior del Estado como constructor de viviendas, y al que calificó de formato fallido por el déficit de vivienda que existe pese al millonario gasto público.
“No estamos inventando nada nuevo sino activando algunas herramientas que son muy interesantes y probadas en el mundo, siempre que la macro esté ordenada y permitiendo que los bancos prestando como están empezando a prestar ahora, y si eso se profundiza puede llegar a ser muy dinámico”, dijo el funcionario.
“Estamos pensando, vía decreto, en aportar a los bancos herramientas de garantía, que están avaladas tras la reforma del Código Civil, que les permita generar nuevos productos para financiar la compra de inmuebles por construir y no sólo de inmuebles terminados y escriturados”, resaltó.
"Para eso estamos trabajando en la utilización de boletos, debidamente registrados, que operen como seguro de caución. No es estrictamente una hipoteca sobre un bien futuro sino que es un derecho de superficie que otorga el boleto y que permitiría que los bancos presten a quienes compren, por ejemplo, en un loteo o en un futuro edificio que como todavía no está subdivido el propietario no lo tiene escriturado", explicó el subsecretario.
“Mientras se espera que estén las condiciones para securitizar hipotecas en el mercado de capitales, en lo que podríamos llamar una segunda ola de financiamiento, queremos empezar con este tipo de herramientas. Y la situación sería la siguiente: un banco recibe un desarrollo que busca financiamiento directo a sus clientes, que son capaces de aportar un anticipo contra boleto. Ahí el banco chequea el proyecto, al desarrollador y le pide al cliente de ese constructor que tenga un boleto anota en un algún registro público que le da garantía que ese loteo no se vendió dos veces o que está debidamente registrado; y esa termina siendo la garantía que el consumidor final le podrá dar al banco”, detalla.
Y, precisamente, esa es la otra novedad que aportó Sánchez Sorondo. Es que para dar garantía y ejecutividad de los boletos, el funcionario anticipó que se dispone a habilitar -también por decreto- a que organismos reconocidos, como colegios profesionales, puedan convertirse en registradores oficiales privados. No se trata de sustituir al Registro público provincial ya que no verificarían escrituras, pero sí boletos, dándole la rapidez y eficacia que hoy no tienen los Catastros provinciales y así facilitando la gestión del fondeo bancario para la compra de lotes o departamentos a construir o sin escriturar.
Securitización de hipotecas
“Me convocaron para presentar alternativas de financiamiento del mercado inmobiliario en el mercado de capitales que existen, pero no hay financiamiento del mercado de capitales al mercado inmobiliario porque no hay un mercado inmobiliario para poder securitizar”, admitiendo Lucas Jakimowicz, Gerente General de Rosario Fiduciaria, en el arranque de su exposición Fin Habitat.
Pero luego aclaró que, como ocurrió a principios de los 90, ahora se respira un clima de cambio de época que puede significar que el mercado de capitales obtenga más protagonismo para financiar al sector.
“Veo condiciones similares a las de 1993, cuando se sanciona la ley de financiamiento de la vivienda que dio la carta de ciudadanía en el derecho civil argentino a los fideicomisos, y está a la vista el efecto positivo que tuvo para la construcción”, agrega.
Para que los bancos puedan prestar deben poder fondearse, y la herramienta que, en la teoría, aparece es la securitización de las hipotecas otorgadas. Securitizar es la facultad de transformar un activo ilíquido en un líquido mediante una colocación en el mercado de capitales. Y si bien en Argentina no se utiliza, es una herramienta usual en otros países.
"Estabilidad macro, seguridad jurídica, moneda estable, mayor profundidad del mercado de capitales", fueron las condiciones que enumeró Jakimowicz para que se pueda en un mediano plazo desarrollar ese instrumento.
Por lo pronto, destacó que los fideicomiso financieros con oferta pública que captaron fondos del mercado para invertir en proyectos de real state es una variante por explorar.
"No es para cualquier proyecto. Tiene que tener una buena envergadura. Y supone una ingeniera más artesanal porque hay que analizar caso por caso, pero es una alternativa con muchas ventajas porque es deuda que está fuera de balance, permite calzar ingresos con pagos y tiene ventajas fiscales para atraer inversores, sobre todo institucionales", dijo.
Y citando números de la Comisión Nacional de Valores (CNV), mostró que desde 2015 a la actualidad el fondeo por estos fideicomisos financieros fue de 1.300 millones de dólares, pero sólo 32 millones (el 2%) fue para el sector inmobiliario. "De 1.545 emisiones, solo hubo 67 de este sector. Y es que se apalancó mucho el consumo y nos olvidamos de financiar la economía real. Y por eso sostengo que es importante aprovechar el cambio de época", completó el gerente general de Rosario Fiduciaria.
Créditos a desarrolladores
Otro punto fuerte del Foro fue la presentación realizada por los ejecutivos del Banco Nación, Gabriela Teresa Ochoa, Malcom Campbell y Alberto Lima, quienes presentaron la nueva línea de créditos para desarolladores inmobiliarios, que sería la primera en su tipo que ofrecen los bancos al sector.
Se trata de la circular 801 que todavía no está implementada, pero los funcionarios apuestan a que lo esté en el corto plazo. En concreto, está destinada a constructores y/o desarrolladores inmobiliarios con antecedentes y experiencia comprobables, a los que el Banco financiará hasta el 100% del total de la inversión, incluida la construcción de locales comerciales y otros destinos, siempre que el 70% de la superficie total, siempre y cuando la construcción sea apta para financiar a través de créditos hipotecarios vigentes en la entidad.
El papel de la banca Regional
“El rol de la banca de la región en el nuevo escenario macroeconómico”, fue el título de otro de los paneles de Fin Habitat, y que tuvo como protagonistas a Claudio Forneris, presidente del Banco Municipal de Rosario; Bruno Antonello, gerente comercial corporativo del Banco REBA – Grupo Transatlántica; Maximiliano Colella, gerente de banca empresas del Banco Coinag, y Santiago Negri, gerente regional Rosario del Banco del Sol – Grupo Sancor, compartieron sus estrategias para adaptarse y prosperar en un contexto que parece no dar tregua.
En ese contexto, Forneris comentó que los créditos hipotecarios (programa Nido) tiene 40.000 inscriptos y 36.000 aprobados. “Este programa, fondeo por la provincia a través de un aporte a la Municipalidad que es nuestro accionista, muestra la enorme demanda y que la gente joven está más interesada en la propiedad de lo que se piensa. Más del 60% de los solicitantes tienen menos de 50 años”, señaló.
En ese sentido, Negri contó que se sumaron a los créditos hipotecarios UVA, ya disponibles para la comunidad en general con tasas competitivas. Sin embargo, el proyecto estrella es aún más ambicioso: “Estamos desarrollando un crédito UVA que no solo contemple la propiedad para escriturar, sino que abarque todas las etapas de la inversión, incluso en la etapa de post-construcción”, adelantó. Este producto, según explicó, estaría respaldado por un exhaustivo análisis del desarrollador y funcionaría como una especie de "hipoteca futura".
¿Y crédito para los desarrolladores o constructores? “Estaba previsto, pero la demanda de los hipotecarios se llevó todos los recursos”, admitió Forneris.
Y su respuesta pone en blanco sobre negro que los bancos regionales todavía no tienen el músculo necesario para encarar el financiamiento de desarrollos inmobiliarios. Es que los bancos recién están reactivando sus estructuras comerciales luego de años acostumbrados a comprarles bonos al Estado a muy buena tasa; y financiar la construcción no asoma fácil en parte, como se mencionó antes, sin la posibilidad de securitizar hipotecas.
"Vemos que la construcción es un sector que siempre nos interesó, y lo hemos respaldado incluso en situaciones adversas con descuentos en certificados de obra y ahora que la macro se está estabilizando podemos pensar en profundizar financiamiento a desarrollistas", afirmó, por su parte, Colella enfatizó
En el mismo sentido se expresó Antonello, quien se mostró optimista sobre el futuro del sector financiero y destacó la importancia de la construcción como motor de reactivación. “La banca necesita dejar de pensar en el corto plazo y empezar a ver los proyectos a largo plazo. El sector de la construcción, con su capacidad para generar empleo y dinamizar la economía, es nuestro mejor socio para esto”, afirmó.
Según dijo, la clave está en convertirse en aliados de los desarrolladores, ofreciendo financiamiento no solo para capital de trabajo, sino también para proyectos de mediano y largo plazo. “Estamos buscando proyectos donde podamos acompañar desde el inicio hasta la finalización, no queremos ser solo un cliente más para nuestros desarrolladores”, agregó.
“Planeta alineados”
“Este panel de bancos regionales lo pensamos como una necesidad imperiosa para la ciudad. Sabedores que el rol del crédito y dentro de este el de mediano y largo plazo, es un factor fundamental del crecimiento de la economía”, dijo Gabriel Pérez, de la AEV.
“Es nuestro deseo y necesidad que la banca regional y local crezca a partir de este nuevo contexto producto del giro del nuevo gobierno en el cambio de rumbo y las expectativas macroeconomicas, oportunidad que tiene la Argentina y Rosario para crecer. El crédito está creciendo a razón de dos dígitos mensuales, y como la base es pobrísima, el desafío es enorme. Vamos por más y queremos también plantearles el desafío de que si el contexto macro nos va a acompañar, seamos amigos, socios, clientes”, agregó.
Y las finales palabras de Pérez, uno de los promotores del foro junto con Seggiaro, resumen la renovada expectativa del mercado de los desarrollos:
“Creo que en mucho tiempo la Argentina y especialmente Rosario, no tenían una conjunción de planetas tan favorable en lo político. Por un lado el gobierno municipal 100% alineado con el gobierno Provincial y ambos en muchos temas alineados al gobierno nacional. La presencia de la ministra Bullrich junto a la Provincia teniendo mejoras en la seguridad en tan breve tiempo. El subsecretario de Vivienda de la Nación hablando por primera vez en público de los próximos pasos del proyecto de decreto que le dará viabilidad a la financiación desde el pozo y que acelere todos los tiempos para financiar a compradores de unidades. El intendente Pablo Javkin contando que van a empezar desregulaciones y desburocratización de la Municipalidad, más el gobernador Maximiliano Pullaro diciendo que va a poner en caja a las empresas públicas EPE y Assa. Le podemos sumar la financiación desde el mercado de capitales de un nuevo tramo de autopista Rosario-San Lorenzo. Y si agregamos que la macroeconomia se sigue encauzando, más la expansión del crédito como potenciado de todo el futuro crecimiento, es sin dudas, un escenario inesperado y promisorio”.
