Alquilar implica problemas a la hora de obtener las garantías y pagar las comisiones. Sin embargo, el costo del alquiler es la primera, y en muchos casos la mayor, barrera de ingreso.

Desde el Centro de Estudios Scalabrini Ortiz (Ceso) elaboraron un informe mostrando la evolución del sector en los últimos 5 años, poniendo el foco en 2023 y el año en curso próximo a finalizar.

Cabe recordar que entre 2022 y 2023, la oferta inmobiliaria en pesos se retrajo. La falta de confianza en la estabilidad económica llevó a muchos propietarios a preferir operar en dólares, mientras que la alta inflación y las variaciones cambiarias hacían aún más difícil la negociación de contratos a largo plazo. Además, muchas unidades destinadas a vivienda permanente pasaron a alquilarse para estadías cortas destinadas al turismo.

En este contexto, el precio del alquiler de un monoambiente en Rosario llegó a representar un 64% del SMVyM en diciembre de 2023.

Con la llegada del nuevo gobierno en 2024, el panorama empezó a modificarse. Sin embargo, mientras la flexibilización de las condiciones contractuales hizo que la oferta aumentara, la caída del poder adquisitivo y la desregulación de los aumentos impactaron negativamente en la demanda.

El abrupto ajuste en el tipo de cambio oficial, la derogación de la Ley de Alquileres y la desaceleración de la inflación, impulsaron una recuperación de la oferta en el mercado inmobiliario.

El 2024, especialmente durante la segunda mitad del año, presentó aumentos en los alquileres menores al nivel general de precios. Esto puede explicarse a partir de una multiplicidad de factores, como el freno presupuestario que se impuso con la caída de los ingresos reales, y la desregulación del mercado, que posibilitó que los contratos se puedan indexar bajo cualquier índice y periodicidad, con lo cual los propietarios ya no necesitaron cubrirse con altos precios iniciales, sino que se tendió a pactar actualizaciones cada 3 o 4 meses.

La apreciación cambiaria, que afectó negativamente al turismo, sumó un nuevo fenómeno que también frenó los aumentos: una proporción de unidades que antes se destinaban a alquileres temporales para extranjeros, se pasó para vivienda permanente.

Sin embargo, pese a la desregulación, la suba de la oferta y aumentos en los precios de oferta de los alquileres por debajo de la inflación, el peso de estos sobre el ingreso familiar siguió en aumento. En diciembre de 2024, el precio del alquiler de un monoambiente en Rosario representa un 74% del SMVyM.

Los valores en la city

La mediana de los precios de monoambientes es de $200.000, la de los departamentos de dos ambientes es de $280.000 y la de tres ambientes $360.000. Los aumentos interanuales fueron de 100%, 100% y 89,5% respectivamente.

Los/as jubilados/as que tienen un ingreso de $ 329.599 deben gastar el 60,7% del mismo en el alquiler de un departamento monoambiente medio, sin incluir expensas ni servicios.

Por su parte los/as trabajadores/as que perciben el Salario Mínimo Vital y Móvil ($271.571) destinan el 73,6% de su ingreso al pago del alquiler de un monoambiente.

El Índice para Contratos de Locación, que regula la actualización de los alquileres dentro de un contrato ya vigente, muestra un incremento interanual de 209% al primer día hábil de diciembre.

Cabe aclarar que los valores expresados anteriormente no incluyen expensas, las cuales alcanzan en promedio el 16,7% del costo de alquiler