La derogación de la ley de alquileres y la entrada en vigencia del DNU 70/2023 desreguló el mercado de locación de viviendas en Argentina. Entre otros cambios, la nueva modalidad liberó el índice con el cual se calcula el aumento de los contratos y también cada cuánto tiempo se actualizan los valores. En dicho contexto, un informe del Centro de Estudios Metropolitanos de la Concejalía Popular muestra que los inquilinos de Rosario sufrieron –tomando como referencia los contratos iniciados en enero de 2024– incrementos mayores a los que hubieran recibido bajo el paraguas legal.
Mediante un seguimiento de los valores de las locaciones de inmuebles destinados a viviendas en Rosario desde la implementación del DNU 70/2023 que derogó la ley 27.737, se obtuvieron algunas estadísticas del impacto que esto generó en las familias inquilinas.
Los datos reflejan la evolución de los costos de los arrendamientos desde el mes de enero a octubre de 2024, tomando en cuenta las diferentes condiciones que posibilita el DNU 70/2023. Además, se formuló una comparación en el mismo período, proyectando valores de acuerdo a cómo los establecía la Ley 27.737.
Para generar este estudio se tomó como referencia una base de datos de contratos locativos de distintos barrios de la ciudad y anuncios de inmuebles de principio de año. De esta forma, simularon la proyección de actualización de acuerdo a las condiciones contractuales ofrecidas en cada uno de ellos.
Según el Centro de Estudio Scalabrini Ortiz (Ceso) el valor de un monoambiente en Rosario en enero de 2024 alcanzaba los $130.000, mientras que las unidades de un dormitorio se situaban en los $160.000 y las de dos dormitorios en los $200.000.
Para realizar las actualizaciones, se tomaron los datos difundidos por el Colegio de Corredores de Santa Fe, que establece que, desde la puesta en vigencia del DNU 70/2023, el 29% de los contratos se ajustan de manera trimestral, el 54% de manera cuatrimestral y sólo el 17% lo hace de forma semestral.
Esto permitió comparar el crecimiento del valor de los alquileres aplicando ajustes por IPC (índice de precios al consumidor) e ICL (índice de contratos de locación), y cotejarlos de acuerdo a que hubiera pasado si esos contratos se firmaban bajo las condiciones de la ley 27.737.
Aquellos contratos con actualización trimestral por IPC, para el segundo trimestre el incremento fue de 51,62%. Para el tercero de 18,57% y para el cuarto trimestre del año de 12,89% (dato estimativo ya que la inflación de septiembre aún no fue informada por el Indec).
En los contratos de ajuste trimestral por ICL los aumentos fueron de 45,75% en el segundo trimestre, 44,94% para el tercero y 21% para el último trimestre.
Para los contratos con ajustes cuatrimestrales los incrementos para el segundo cuatrimestre fueron de 65,01% (IPC) y 66,53% (ICL). Mientras que para el último cuatrimestre del año fueron de 18,06 (IPC) y 45,44% (ICL).
En los contratos con ajuste semestral la variación por IPC fue de 79.77% y por ICL 110.53%.
¿Qué hubiera ocurrido en estos meses con la ley de alquileres vigente? Todos los contratos hubieran sufrido un ajuste semestral de 59,89%, estimaron desde la Concejalía Popular en el informe.
En todos los casos, los datos del informe reflejan que la actualización por ICL arrojó subas más altas que a través del IPC, que es el índice de inflación.
Un caso práctico
Uno de los ejemplos volcados en el informe detalla las subas que sufrieron los departamentos de un dormitorio en la ciudad bajo las modalidades posibles con el DNU y las que hubieran recibido con la ley de alquileres.
Con el DNU 70/2023 y un ajuste trimestral por IPC, el total anual de un contrato, en promedio, fue de $3.044.844, además de los gastos de sellados provincial (cobran las actualizaciones) y los administrativos que cobran las inmobiliarias.
Lo mismo pero por ICL llevó el contrato anual a $3.393.552, además de los gastos ya mencionados.
En cambio, mediante un ajuste cuatrimestral por IPC bajo el DNU el contrato anual es de $2.942.948. Y el cuatrimestral por ICL de $3.255.908.
Con la última ley de alquileres en vigencia, el contrato para un departamento de un dormitorio hubiera sido de $2.494.974 este año, un número inferior que al de las múltiples posibilidades que ofrece el decreto.
En todos los casos, las condiciones impuestas bajo el DNU, son más onerosas que las condiciones que establecía la normativa anterior en un rango que varía en un 7,65% y un 36,13%.
Conclusiones y la encrucijada de los inquilinos
Desde la Concejalía Popular sostienen que la irrupción del DNU 70/2023 y la derogación de la legislación anterior constituye un "retroceso grave" en materia de derechos de acceso a la vivienda.
Según datos del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (Cocir) la oferta de inmuebles de locación se incrementó en casi un 100%, quizás el único dato alentador ya que también desde el mismo sector informan de una caída en la demanda de vivienda en alquiler.
Un informe de Cocir de principios de julio señala que hubo una "baja sensible de los contratos de alquiler en el último tiempo” y menciona que "la incapacidad de afrontar el alquiler de una unidad en soledad hizo que las personas se agruparan para poder pagar la renta”.
El mismo informe habla de un tiempo de espera de entre 30 y 45 días para que una unidad que se ofrece en el mercado se alquile, cuando antes del DNU existía lista de espera. En el mismo sentido, el Colegio de Corredores Inmobiliarios de Santa Fe (CCISF) de la primera circunscripción informa de un incremento de la morosidad y de las dificultades económicas para afrontar el pago en termino de los contratos de alquiler.
En su informe de Julio de 2024 el CCISF habla de una morosidad en el orden del 6,33%, porcentaje muy por encima de años anteriores exceptuando tiempos de pandemia.
Frente a una realidad cada vez más compleja, Ariel D’Orazio, integrante de la Concejalía Popular que elaboró el informe, expresó que las dificultades repercuten de diferentes maneras en quienes alquilan.
“Recibimos muchas consultas por los aumentos de los contratos y por las resciciones anticipadas de los inquilinos por el valor. Salen para no seguir comprometiéndose y endeudándose”, dijo este lunes en diálogo con Radio 2.
Es por ello que muchos deciden "volver a la casa de los padres, buscar viviendas más antiguas o en la periferia de la ciudad a costos menores, compartir gastos con otras personas o ir a pensiones", mientras que "muchos estudiantes universitarios se terminan volviendo a sus lugares de origen” por no poder afrontar los gastos.
A su vez, un informe socioeconómico de la Encuesta Nacional Inquilina sobre el último trimestre del año reveló que uno de cada cuatro inquilinos tuvo que rescindir el contrato por no poder pagar el alquiler, un número que aumentó en relación a junio pasado. Además, el relevamiento indica que la mayoría destina casi la mitad de sus ingresos a sostener solo el lugar donde vivir y las expensas, sin tener en cuenta los impuestos y servicios.