La actual ley de alquileres que rige en la República Argentina, la 27.551, exige que los contratos de alquiler de un inmueble para vivienda tengan una duración de tres años y que sólo puedan realizarse dos ajustes del precio a pagar por el inquilino mensualmente, al culminar el primer y el segundo año respectivamente.
Esos aumentos se dan en un porcentaje que establece el índice denominado ICL (Índice de Contratos de Locación), compuesto mitad por la evolución de los salarios (Ripte) y mitad por la inflación medida por el el Indec (IPC, Índice de Precios al Consumidor). Un ejemplo práctico: en un contrato celebrado el 28 de julio de 2022 por un valor mensual de 40 mil pesos (el inquilino pagó ese monto durante todo el año), la cuota a partir del 28/7/2023 se iría a 83 mil por mes, ya que se aplicó un incremento del 109,44% de ICL. Y sería de 83 mil hasta fin de julio de este 2024, cuando volvería a aplicarse el índice para dar con el monto de los últimos 12 meses.
Esta normativa vino a modificar lo que ocurría con los contratos antes de junio de 2020, fecha en que la ley empezó a regir, cuando el precio y la frecuencia de los ajustes (cuatrimestrales o semestrales) se definían antes de la firma de los vínculos que duraban 24 meses. Eso ya no puede hacerse, y los propietarios no ven con buenos ojos que el valor no se modifique durante 12 meses pese a que la inflación no da tregua.
Por eso, no son pocos los dueños que pensaron en poner el precio de los inmuebles destinados a viviendas directamente a valor dólar, lo que les permitiría estar al resguardo de los vaivenes de la economía y cubrirse mensualmente de la inflación. Y aunque ya se ven en algunos sitios especializados viviendas a precio dólar, desde la Cámara Inmobiliaria de la ciudad admiten que son muy pocos y sólo en el sector de las viviendas “premium”.
¿La legislación lo permite?
Según Alejandro Juri, corredor inmobiliario y miembro de la Cámara Inmobiliaria de Rosario, los contratos en dólares de alquileres para viviendas están permitidos “pero no ocurren con frecuencia: salvo algunos lugares premium, que son muy caros y tienen propietarios interesados en cobrar en dólares e inquilinos (sobre todo empresas) interesados en pagarlos. Firmar en dólares implicaría que no sería necesario ajustar el precio: supongamos que se acuerdan 1.000 dólares por mes, serán 1.000 dólares por mes durante todo el contrato. Pero repito: no son muchos en Rosario. Quizás puede darse con algunos temporarios, pero la grandísima mayoría de los contratos de alquiler de la gente común se da en pesos”.
De todos modos, aquí pueden aparecer otras interpretaciones de la letra de la legislación en materia de contratos que los convierta en ilegales: según algunos especialistas en derecho inmobiliario, los pactos entre dos partes en los que el bien sea un inmueble destinado para vivienda celebrados en dólares no están permitidos por el artículo 1187 del Código Civil y Comercial Nacional, que es el que define al contrato de locación.
Allí se aclara que el uso de la propiedad debe ser “a cambio del pago de un precio en dinero”, y en el artículo 765 del mismo Código la divisa estadounidense está definida como una “cosa” y no como plata en sí, a la que sólo se considera al peso argentino. Por ende, bajo estos parámetros, un contrato de un inmueble para vivienda en dólares sería un contrato innominado y pasible de judicialización, lo que podría generarle problemas futuros al dueño. En cambio, los alquileres comerciales y los temporales vacacionales de hasta tres meses quedan fuera de esta obligación.
Según Juri, “lo que en realidad no está permitido por la ley es celebrar un contrato para vivienda en pesos y actualizarlo por el valor del dólar MEP. En cambio, si hablamos de alquileres de locaciones para otros destinos, como locales comerciales, galpones o plantas industriales, sí podés hacerlo con ambas alternativas: se puede hacer en pesos y ajustar por ejemplo cada cuatro meses, tomando como estabilización el precio del dólar MEP. Generalmente esto ocurre con propiedades importantes, locales muy bien ubicados, donde el locatario está muy interesado en quedarse en esa locación. Y se ponen de acuerdo entre ellos: pero repito, en su mayoría en la ciudad pasa con locales comerciales o pisos de oficinas”.
Por supuesto que, para los inquilinos, firmar el contrato en dólares figuraría un gran riesgo ya que si su ingreso es en pesos, acceder a los dólares podría algún día hacérseles imposible. “¿Y si el dólar se va a mil pesos? Acá en Argentina tranquilamente eso puede pasar. La certidumbre que le da al inquilino el contrato firmado en pesos, actualizado con índices muy fidedignos, siempre será más aconsejable. La gente en general prefiere contratar en pesos”.
Por ahora, la ley sigue firme
Más allá de las críticas que se han escuchado a la ley 27.551 (sobre todo de parte de los propietarios, pero también de los inquilinos, que por los elevados precios para acceder al inmueble deben contar con una mayor suma de dinero inicial, incluyendo el depósito en garantía y hasta en algunos casos la contratación de un seguro de caución, que se invoca para sustituir las famosas garantías), sigue rigiendo el universo de los contratos de locación en nuestro país.
En las últimas semanas, se han presentado diversos proyectos para modificar la norma: uno de los más divulgados fue firmado por la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) y la Asociación Empresarios de la Vivienda (AEV), entre otros, que propone bajar la duración de los contratos de tres a dos años y aplicar aumentos cuatrimestrales en el valor mensual del alquiler, manteniendo el ICL como variable de ajuste. Una fecha tentativa para tratar la renovación de la ley en el congreso es el 23 de agosto.