La Municipalidad de Rosario anunciará el martes próximo un paquete de medidas para impulsar la inversión inmobiliaria privada. “Se van a simplificar trámites, eliminar requisitos que no tenían sentido y además, se quitarán y bajarán tasas”, anticipó el intendente Pablo Javkin en su discurso de cierre en el “Fin Hábitat”, el encuentro que realizó ayer el Foro de la Vivienda en la Bolsa de Comercio de Rosario para presentar todas las herramientas de financiamiento que están disponibles para financiamiento de desarrollos urbanísticos.
“Estamos hablando de simplificaciones de trámites en temas de habilitaciones, eliminación de exigencias y tasas ridículas que ya no tenían sentido, como algunas vinculadas a cartelería y ascensores, un trámite que nos paraliza meses las habilitaciones”, agregó.
“Vamos a eliminar requisitos absurdos como, por ejemplo, que para dar un permiso, el municipio exige a los desarrollos que tengan las factibilidades de los servicios, trámite que demora mucho, cuando -en realidad esos servicios- los van a necesitar en tres o cuatro años”, especificó el jefe comunal.
En el mismo acto, que se realizará en La Fluvial, el intendente también tiene previsto presentar algunos de los próximos emprendimientos privados de importancia que lograron acuerdo con la Municipalidad, entre ellos dos a los que le pone mucho interés en la zona de Nuevo Alberdi. En la agenda del intendente figura también revisiones normativas para el barrio Refinería y la promoción de las “supermanzanas” en Pichincha. Además, obras para cambiar Bv Rondeau. “Y seguimos en negociación con la Nación para acordar la normativa para la construcción en los terrenos de Puerto Norte que se buscan sacar a la venta”, comentó
Javkin explicó que la construcción privada es uno de los pilares que tiene la economía de Rosario, y por eso su apuesta es generar un entorno normativo que facilite la concreción de inversiones.
“En la actualidad tenemos 383 emprendimientos en construcción, pese al actual y delicado contexto económico nacional que estamos viviendo, con niveles de pobreza muy altos. Y desde 2020 se otorgaron, 3869 permisos de edificación, pese al Covid y la crisis de inseguridad. Eso significa que la ciudad no paró. Es más, que Rosario no esté liderando el triste y doloroso ránking de pobreza nacional, es en parte por esa fortaleza económica que tiene la ciudad, y por eso entendemos que es fundamental potenciar la inversión en construcción. Si destrabamos vamos a ir por más”, resaltó.
“Se acabó el tiempo en el que el Estado hacía los dibujos”, dijo en abierta crítica a anteriores gobiernos locales, y se despachó fuerte contra lineamientos del código urbano que reformó la administración de Miguel Lifschtiz. “No hay que tenerle miedo a la altura. Se necesita densificar para hacer factible económicamente la provisión de infraestructura y servicios”, se despachó contra las limitaciones de construcciones en altura. “Calle Brown es el ejemplo. La calle con más sombra, pese a estar cerca del río, sin medianeras", despotricó el intendente.
Finalmente, Javkin también se diferenció de otros municipios del Gran Rosario en el tratamiento de las inversiones inmobiliarias, que muchas veces es polémico.
“En Rosario solo hay una oficina de gestión. No hay una oficina blue. No hay compensaciones blue. No se reciben empresarios fuera de edificios públicos a discutir las compensaciones. Las compensaciones son las que están en las ordenanzas. Y las excepciones, cuyos trámites vamos a apurar como parte del paquete de medidas, siempre se hacen públicamente en ámbitos legislativos, pese a que haya que escuchar planteos insólitos como cuando un licenciado en educación habla de las curvas del Planetario, para rechazar inversiones inmobiliarias en zonas aledañas, cuando los que saben realmente, como el IMAE y los expertos universitarios, lo aprueban”.
Financiamiento, es la clave
Javkin cerró el encuentro Fin Habitat, que ayer fue un éxito al convocó a más de 300 personas, y por el que pasaron ejecutivos de bancos, del mercado de capitales, asesores contables y hasta funcionarios nacionales, como el subsecretario de Vivienda de la Nación, Santiago Sánchez Sorondo.
El tema del financiamiento fue el eje central del encuentro organizado por el Foro, nuclemaiento integrada, entre otros, por Asociación de Empresarios de la Vivienda, el Colegio de Corredores Inmobiliarios, la Cámara Argentina de la Construcción, el Colegio de Arquitectura y Urbanismo, la Cámara Inmobiliaria de Rosario y la Cámara de Urbanizadores de Santa Fe.
Y no es casual que se ponga sobre la mesa el tema del crédito. Y es que Argentina solventa la construcción privada en los ahorros personales, inversores y el financiamiento de los constructores, a diferencia del resto del mundo en el que el crédito proviene de los bancos, y en alguna medida de las Bolsas.
Pero en la visión de los integrantes del Foro aparece ahora asomando un nuevo contexto que podría generar la aparición de alternativas de financiamiento de bancos y mercados para la construcción
El turno de los mercados
“El crédito hay que tomarlo para crecer”, sostuvo el CEO del Mercado Argentino de Valores (MAV), Fernando Luciani. “El empresariado es reacios a financiarse. Es más, no tener deudas es presentado como algo positivo. Ese pensamiento es un inhibidor. Tomar financiamiento es potenciador. Es para crecer no para pagar deudas”, destacó. En ese marco, Luciani aprovechó para presentar la negociación de Pagarés en dólares en la Bolsa y otras herramientas para el sector que ofrecen los mercados de capitales.
“Hasta el año pasado, los pagaré dólar linked eran los más negociados, pero ahora se viene el hard dólar. Ordenada la macro, estimo que el financiamiento en dólares va a ser preponderante”, agregó
Luciani también estimó que el nuevo "Pagaré Valor Producto”, que la Comisión Nacional de Valores (CNV) prometió habilitar en breve, permitirá al empresario tomar crédito, comprar insumos y maquinarias entregando pagarés expresado en valor de un producto, como pude ser el ladrillo o el metro cuarado.
Luego, disertó Matías Ferrari, CEO en Volsmart, que presentó la alternativa de tokenización de acivos en real state. “La tokenización de inmuebles es una forma innovadora y rentable de inversión inmobiliaria que ha transformado el mercado inmobiliario en los últimos años. Consiste en fraccionar un inmueble en una serie de tokens digitales que se puedan comprar y vender en una plataforma de tokenización basada en blockchain, lo que permite a los inversores tener liquidez frente a su inversión en un mercado secundario. Cada token permite que la comercialización (compra y venta) del inmueble tokenizado sea mas ágil en lugar de adquirir el inmueble físico completo”, explicó.
“De esta manera, los inversores pueden acceder a proyectos inmobiliarios que de otra manera podrían estar fuera de su alcance. Además de permitir el financiamiento de la propiedad en múltiples actores, facilita la inversión y reduce el costo de entrada. A diferencia de las inversiones tradicionales en real estate, la tokenización ofrece mayor liquidez, costos de transacción reducidos y acceso a un grupo más amplio de inversionistas”, destacó.
“Con la tokenización, puedes proteger tus ahorros e invertir de forma segura y obtener beneficios del mercado inmobiliario sin necesidad de poseer físicamente la propiedad. La inestabilidad política y económica en la región puede afectar negativamente el valor de las propiedades y la rentabilidad de las inversiones. Otra ventaja de la inversión en inmuebles tokenizados es la internacionalización de la inversión”, completó Ferrari.
La apuesta del Banco Nación
Otro punto fuerte del Foro fue la presentación realizada por los ejecutivos del Banco Nación, Gabriela Teresa Ochoa, Malcom Campbell y Alberto Lima, quienes presentaron la nueva línea de créditos para desarolladores inmobiliarios. Se trata de la circular 801 que todavía no está implementada, pero los funcionarios apuestan a que lo esté en el corto plazo.
Está destinado a los usuarios serán constructores y/o desarrolladores inmobiliarios con antecedentes y experiencia comprobables, a los que el Banco financiará hasta el 100% del total de la inversión, incluida la construcción de locales comerciales y otros destinos, siempre que el 70% de la superficie total construida sea apta para financiar a través de créditos hipotecarios vigentes en la entidad.
Las condiciones incluyen un plazo de 72 meses; tasa de interés BADLAR + 4 puntos porcentuales de Tasa Nominal Anual (TNA); un período de gracia de 12 meses a partir de cumplido el último hito constructivo y sin superar los 48 meses; mientras que el plazo de la obra será hasta 36 meses.
Asimismo, se podrá optar por la constitución de fideicomisos en garantía; aval de una sociedad de garantías recíprocas o de un fondo de garantía pública, así como hipotecas en primer grado.
El papel de la banca Regional
“El rol de la banca de la región en el nuevo escenario macroeconómico”, fue el título de uno de los panes de Fin Habitat, y que tuvo como protagonistas a Claudio Forneris, presidente del Banco Municipal de Rosario; Bruno Antonello, gerente comercial corporativo del Banco REBA – Grupo Transatlántica; Maximiliano Colella, gerente de banca empresas del Banco Coinag, y Santiago Negri, gerente regional Rosario del Banco del Sol – Grupo Sancor, compartieron sus estrategias para adaptarse y prosperar en un contexto que parece no dar tregua.
Forneris comenzó su exposición con una afirmación contundente: “No hay localidad en el país con tantas instituciones locales con poder de decisión como Rosario”. Para el presidente del Banco Municipal, el desafío más grande es mantener la relevancia en un entorno de concentración bancaria. “Nosotros, como Banco Municipal, somos el único de nuestro tipo en todo el país. La velocidad y la cercanía son nuestras únicas ventajas frente a los grandes. La tecnología nos ayuda a reducir esa brecha, pero el verdadero desafío es mantenernos ágiles”, explicó.
Forneris destacó el programa NIDO, un proyecto que comenzó como una iniciativa para financiar viviendas sociales y que rápidamente escaló a niveles inesperados. “Hoy tenemos 40.000 inscriptos y 36.000 aprobados. Este programa no solo demuestra la enorme demanda de viviendas accesibles, sino también que la gente joven está más interesada en la propiedad de lo que se piensa. Más del 60% de los solicitantes tienen menos de 50 años”, señaló.
Por su parte, Colella enfatizó la capacidad del Banco Coinag para adaptarse rápidamente a las necesidades del mercado. “Somos un banco de cercanía, de respuestas ágiles. Nuestro origen cooperativo nos permite ofrecer soluciones personalizadas, incluso en un contexto macroeconómico complicado como el actual”, comentó.
Colella explicó que la transformación digital y la innovación son fundamentales para su estrategia, mencionando el desarrollo de servicios como una billetera digital y Apis para empresas. “Nuestro enfoque es integral, siempre buscamos lo que mejor se adapte al cliente, incluso si eso implica ir más allá de los servicios tradicionales de un banco”, indicó.
Con un enfoque en la construcción, Colella destacó cómo, a pesar del contexto económico desfavorable del año pasado, su entidad mantuvo el apoyo al sector. "Vemos que la construcción es un sector que siempre nos interesó, y lo hemos respaldado incluso en situaciones adversas", afirmó. Esta vocación se traduce en soluciones financieras a medida para empresas que enfrentan restricciones en otros bancos.
Colella enfatizó la importancia de ofrecer productos personalizados, mencionando ejemplos como descuentos en certificados de obra y financiamiento para desarrollistas e inmobiliarias. "Siempre nuestro foco está en dar una respuesta ágil. A veces la tasa no es nuestra ventaja competitiva, pero brindamos soluciones integrales que satisfacen tanto a nuestros clientes como a nosotros", explicó.
Además de la atención personalizada, Banco Coinag apuesta fuerte a la transformación digital. “Tenemos una billetera digital y un servicio de APIs para integrar soluciones financieras, lo que nos permite adaptarnos mejor a las necesidades del rubro”, detalló Colella. Estas innovaciones, sumadas a productos financieros flexibles, buscan facilitar operaciones complejas como el leasing, que Banco Coinag lanzará próximamente.
Por su parte, Antonello se mostró optimista sobre el futuro del sector financiero y destacó la importancia de la construcción como motor de reactivación. “La banca necesita dejar de pensar en el corto plazo y empezar a ver los proyectos a largo plazo. El sector de la construcción, con su capacidad para generar empleo y dinamizar la economía, es nuestro mejor socio para esto”, afirmó.
Según dijo, la clave está en convertirse en aliados de los desarrolladores, ofreciendo financiamiento no solo para capital de trabajo, sino también para proyectos de mediano y largo plazo. “Estamos buscando proyectos donde podamos acompañar desde el inicio hasta la finalización, no queremos ser solo un cliente más para nuestros desarrolladores”, agregó.
A su turno, Santiago Negri, gerente regional Rosario de Banco del Sol, ofreció una perspectiva disruptiva sobre el rol que el banco busca desempeñar en el actual contexto macroeconómico. “Somos el banco digital más humano”, enfatizó Negri durante su presentación en el evento organizado por el Foro de la Vivienda.
“Tenemos un historial de nuestros clientes gracias a la operación en el mercado de seguros, lo que nos permite conocer profundamente su comportamiento financiero. Eso es algo que no muchos bancos pueden ofrecer”, dijjo y agregó: “Nacimos en el interior, en el pueblito de Sunchales, y entendemos lo que significa estar lejos de los centros financieros. Por eso, aunque somos digitales, mantenemos un enfoque humano que nos permite analizar cada caso y ofrecer soluciones personalizadas”.
Una de las innovaciones que Negri mencionó fue el lanzamiento de créditos hipotecarios UVA, ya disponibles para la comunidad en general con tasas competitivas. Sin embargo, el proyecto estrella es aún más ambicioso: “Estamos desarrollando un crédito UVA que no solo contemple la propiedad para escriturar, sino que abarque todas las etapas de la inversión, incluso en la etapa de post-construcción”, adelantó Negri. Este producto, según explicó, estaría respaldado por un exhaustivo análisis del desarrollador y funcionaría como una especie de "hipoteca futura".