Para que el nuevo intento de reflotar el proyecto del Puerto de la Música y relocalizarlo en la zona del puente Rosario-Victoria no quede en la nada necesita despertar el interés de alguno de los principales desarrolladores inmobiliarios del país porque la magnitud de la inversión queda fuera de escala para ser encarada en soledad por constructores locales. Al menos así lo sostienen los funcionarios provinciales que están en el armado del modelo que busca concretar una obra emblemática de impacto decisivo para la región.
“Se necesita un Irsa”, repiten en la Casa Gris haciendo referencia al principal grupo nacional desarrollador de shoppings del país que está al mando de Eduardo Elsztain, que en Rosario maneja el centro comercial del Alto Rosario en el Parque Scalabrini Ortíz. De hecho, ya mantuvieron conversaciones con ejecutivos de Irsa.También con otro grande delo s desarrolladores inmboilirios del páis como el estudio de Eduardo Costantini, emblema e icono de Puerto Madero.
En el primer fallido intento de levantar el Puerto de la Música dentro del puerto de Rosario durante el gobierno de Hermes Binner la primera tanda de obras fue adjudicada a empresarios locales. ¿Por qué ahora se necesita un jugador de talla nacional?
Y es que esta vez el proyecto no sólo tiene más escala sino que se necesita una fuerte inversión en obra pública y social para reconvertir una parte importante y liberar otra parte de los terrenos que están ocupados de manera precaria en esa zona.
Un plan de urbanización como el que se piensa, de alrededor de siete u ocho manzanas, necesita un área libre que no hay en otra zona costera que no sea la del puente, pero que no está toda liberada, sino que también está intrusada irregularmente.
No en vano, en los renders que la Provincia estuvo ya adelantando se ve toda la zona sin las construcciones irregulares y los barrios precarios que se armaron en torno a terrenos intrusados lindantes a la barranca. Zona en la que hay reportes de casos de inseguridad, incluso hasta para embarcaciones que pasan cerca y sufren agresiones.
En rigor, son 30 hectáreas de la provincia bordeando el predio de Aguas. Una barrio precario en el que viven 70 familias, que deberá ser relocalizado. Pero además, se neceista inversión para reconvertir en un paseo comercial, turístico la zona de los pescadores del Mangrullo, adonde vivien uns 254 familias.
Todas esas obras deberán realizarse antes de construir el centro cultural y mucho antes de la venta de las viviendas, por eso la billetera para encarr el proyecto debe ser grande y no hay más de unos 10 jugadores importantes a nivel país que puedan encararlo
En rigor, la urbanización del entorno es uno de los principales desafíos que tiene la construcción del Puerto de la Música en la cabecera del Puente. Y resolver esa cuestión es otra de las razones por la que en el gobierno provincial no quieren apurar el tranco con las expectativas y no paran de aclarar que todo está en estudio.
Como sea para solventar todo ese trabajo político y social, se van a necesitar varias canillas de millonario financiamiento y una, seguramente, tendrá que ser adelantada por el grupo empresario que se quede con el negocio.
En cierta forma, el esquema que se está pensando sería parecido al que se usó en el exBatallón 121: el grupo inmobiliario (en este caso la desarrolladora de la familia Eskenazi, ex dueños de YPF y propietario de varios bancos en el país, como Banco Santa Fe, y el grupo Eurnekian, con un socio local) tuvo que hacer primero un aporte millonario para financiar las obras en el cordón Ayacucho, que le insumió varios años, y recién ahora terminada la obra, está en condiciones de empezar a salir a vender y construir los edificios en esa zona, ahora revalorizada, del exBatallón.
“La Provincia no pondrá un peso”, ya dijo el gobernador Maximiliano Pullaro. Y es que el grupo que construya el Puerto de la Música se cobrará quedándose con los terrenos lindantes al complejo en los que se podrán construir torres, oficinas y centros comerciales en una zona de alto potencial inmobiliario que se revalorizaría con la obra.
Para tener una magnitud del negocio inmobiliario, se podrán construir (según los indicadores urbanos aprobados) unos 250 mil m2 (más de 10 mil viviendas, según la tipología elegida), más 11 mil m2 comerciales; todo frente al centro cultural, hoteles y estacionamientos, lo que revalorizaría la zona. Sería como sumar un nueva ciudad del tamaño de Arroyo Seco o Firmat.
Pero además de tentar con el negocio inmobiliario a desarrolladores de talla nacional, otro de los principales atractivos que tiene la Provincia es que la obra llevará la firma del reconocido y prestigioso arquitecto brasilero, ya fallecido, Oscar Niemeyer. Tener una obra con su sello en su catálogo pondrá al grupo inmobiliario en un muy selecto club. Precisamente, tener ese sello le interesó a Costantini, cuentan en el gobierno.
La necesidad de que un jugador top se quede con el proyecto se debe no sólo a que tenga la espalda para financiarse sino también para ofrecer financiamiento a quienes vayan a adquirir alli las propiedades a construir.
Que un grupo nacional cuya participación queda fuera de objeciones lidere el proyecto, también le puede ahorrar a la Provincia los tironeos políticos en los que puede entrar si la competencia solo es entre constructoras locales, un sector con algunos empresarios siempre muy pendientes en los contratos públicos que firma el competidor.
Ahora, que el proyecto lo encabece un grupo “a lo Irsa” no significa que los constructores locales se queden afuera del negocio. Todo lo contrario. Como socios locales, en soledad o agrupados en UTE, es la fórmula que asoma para participar. No en vano, ya hay jugadores regionales que están en contacto con la Provincia y buscando interesar a partners nacionales para que desembarquen en Santa Fe.
Finalmente, todavía resta definir el esquema que la Provincia utilizará para definir el constructor, ya que puede ser por licitación convencional, que es la que más se inclinan, o también bajo uno similar a las PPP.
