La oferta de viviendas para alquilar en Rosario subió 129% desde diciembre, cuando asumió el gobierno de Javier Milei y dio de baja la ley de Alquileres, según el relevamiento que presentó este jueves el Centro de Corredores Inmobiliarios (Cocir). En el mismo período, lo que bajó fue la cantidad de viviendas en venta, que cayó 6.1%, porque muchas pasaron al mercado locativo ante las dificultades para ser vendidos.
En lo que hace al valor del alquiler, los departamentos registraron incrementos entre diciembre de 2023 y marzo de 2024 del 36% en monoambientes; del 33% en un dormitorio y del 32% en dos dormitorios. En el centro de la ciudad, las subas en monoambientes y departamentos de dos dormitorios fueron inferiores a la media, con variaciones del 25%, e iguales en un dormitorio (33%).
“Este es un panorama real del mercado inmobiliario”, destacó la presidenta del Colegio, Gabriela Ortíz de Urbina, durante la presentación del informe realizado por el Instituto de Investigaciones Económicas de la Universidad Nacional de Rosario (UNR). Y es que la entidad profesional busca ya desde hace un par de años que los diagnósticos sobre la situación del mercado se basen en números reales.
Los operadores inmobiliarios que asistieron al encuentro, que se realizó en la sede de la entidad, coincidieron en que el fin de la vigencia de la ley de alquileres explica el aumento de la oferta ya que, aseguran, las exigencias de la anterior normativa hacía que los propietarios se retiraran del mercado locativo. Y sobre las razones de que la mayor oferta no se tradujo en una baja o estabilización de los precios, responsabilizan a la combinación del contexto inflacionario con el retraso acumulado por los topes que ponía la anterior legislación.
Los operadores resaltaron que el aumento de valores de alquiler es la mitad de lo que subió la inflación en el mismo periodo (70%).
Más oferta para alquilar
En materia de alquileres, el mayor incremento de la oferta se verificó en los departamentos, cuya oferta creció un 145,5%. Considerando la cantidad de dormitorios, prevalecen las unidades de 1 y 2 dormitorios, con participaciones del 45% y 29%, respectivamente. Le siguen la oferta de monoambientes con un 14% del total ofrecido y de 3 dormitorios o más con un peso del 12%.
En relación con la distribución según barrios, el 32% de lo ofertado en viviendas permanentes para alquiler se localiza en el centro. Le siguen los barrios, Nuestra Señora de Lourdes, Martin, República de la Sexta y Alberto Olmedo (Pichincha), Echesortu y Barrio del Abasto, que de manera conjunta estos seis barrios significan el 40% de lo ofrecido. De este modo, estos siete barrios concentran el 72% de la oferta disponible de viviendas en alquiler en la ciudad de Rosario.
Este aumento en la oferta de viviendas para alquilar en Rosario se repite en las localidades del área metropolitana. Por ejemplo, en Funes subió 47% y en Roldán, 52%.
Valores del alquiler
Con respecto a los valores, el promedio de un monoambiente asciende a 150.000 pesos para Rosario, guarismo que se observa también en Alberto Olmedo (Pichincha), Barrio del Abasto y Centro. En el barrio Ntra. Sra de Lourdes, el valor ofertado se encuentra por encima de la media de la ciudad, mientras que por debajo están Echesortu y República de la Sexta.
En el caso de departamentos de un dormitorio, el valor medio de la ciudad es de 180.000 pesos, encontrándo por encima los ofertados en los barrios del Abasto, Echesortu, Lourdes y Martin, mientras que por debajo está el de Alberto Olmedo (Pichincha) y República de la Sexta.
En el caso de departamentos de dos dormitorios, la mediana para la localidad de Rosario es de 250.000 pesos, encontrándose sólo el barrio de Ntra. Sra. de Lourdes por encima de dicho valor, mientras que por debajo se sitúan Alberto Olmedo (Pichincha) y República de la Sexta.
Compra-venta
A marzo de 2024, hay en Rosario 43.528 inmuebles habitacionales destinados para la venta, un 6,7% menor a lo publicado en diciembre de 2023, caída apenas un poco superior al total de la región. El 85% de la oferta de viviendas en la ciudad se corresponde con departamentos (incluye los de pasillos).
En lo que respecta al tamaño de los departamentos para la venta, prevalecen las unidades más pequeñas (monoambientes y un dormitorio), rondando el 60% de la oferta en la mayor parte de los barrios analizados. La excepción la constituye Luis Agote donde la oferta de departamentos monoambientes y de un dormitorio suman el 85%.
Precios de venta
En monoambientes, los valores más altos publicados de oferta se registran en el Centro de la ciudad, en Alberto Olmedo (Pichincha) y en Lourdes. En departamentos de un dormitorio, el barrio de Lourdes presenta el valor más alto, seguido por Abasto y Centro.
En cuanto a departamentos de 2 dormitorios, los mayores valores se registran en el Centro, en barrio Martin y Alberto Olmedo. Los barrios de Echesortu, República de la Sexta y Luis Agote, son los que poseen los menores valores publicados de oferta de departamentos en la cantidad de habitaciones analizadas.
Según el relevamiento, los precios promedio en monoambientes para la ciudad en su conjunto se mantuvieron estables en los últimos tres meses. No obstante, en Alberto Olmedo (Pichincha) y República de la Sexta mostraron incrementos de 3,1% y 1,2%, respectivamente. En el resto de los barrios, los precios promedios de este tipo de unidad cayeron, registrándose en Martin la mayor caída (1,2%).
En cuanto a departamentos de 1 dormitorio, la media de la ciudad mostró un incremento de 1,5% entre diciembre de 2023 y marzo de 2024. Los mayores aumentos, que rondaron el 4%, se registraron en el barrio del Abasto y el Centro.
Contrariamente, en Martin el precio promedio cayó un 6,2% en los últimos tres meses. Echesortu también registró una caída mientras que el resto mostró aumentos de los precios promedios en dólares.
En cuanto a los departamentos de 2 dormitorios, el incremento promedio para la ciudad fue de 4,2%. La mayoría de los barrios analizados mostraron igual tendencia, con excepción de Abasto y Luis Agote con variaciones nulas.
El informe estimó además el valor del metro cuadrado ofertado en determinados barrios, considerando monoambiente, uno y dos dormitorios.
En cuanto a la variación, entre diciembre de 2023 y marzo de 2024 se observa que para el promedio de la ciudad el precio del m2 en dólares se contrajo en los monoambientes (-0,8%) y departamentos de dos dormitorios (0,4%) pero aumentaron en los de 1 dormitorio (2,4%).
El valor más alto en departamentos monoambiente y de 1 dormitorio se registra en el Centro, con guarismos de 1.538 y 1.632 dólares el m2, respectivamente. Le sigue Alberto Olmedo, donde el valor del m2 es de 1.467 dólares en los monoambientes y 1.537 dólares en los departamentos de un dormitorio.
El valor del m2 más bajo en monoambientes, se observa en República de la Sexta, donde alcanza los 1.234 dólares, mientras que el menor valor en departamento de un dormitorio se registra en Echesortu con un guarismo de 1.314 dólares el m2.
Al considerar los departamentos de dos dormitorios, el mayor valor es de 1.640 dólares el m2, el cual se corresponde con los barrios de Alberto Olmedo (Pichincha) y Martin. Le sigue el Centro con un valor de 1.631 dólares el metro cuadrado. El m2 más bajo para departamentos de 2 dormitorios se registra en Echesortu, donde el valor promedio es de 1.210 dólares.
Ficha técnica
El análisis se realiza a partir de los datos suministrados por el Portal Propia, plataforma colaborativa del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Santa Fe Sede Rosario (COCIR) que ofrece la oferta de propiedades de los corredores inmobiliarios matriculados en la 2da circunscripción de Santa Fe.
La base suministrada, que comprende a localidades de Gran Rosario, posee un total de 51.969 viviendas, de las cuales 1.876 están ofertadas en alquiler (permanente y temporario), mientras que las 50.093 restantes están disponibles para la venta.
La información se corresponde al 19 de marzo de 2024, referencia temporal del análisis que aquí se presenta. Los resultados se comparan, en algunas ocasiones, con los del informe anterior correspondiente al 6 de diciembre de 2023, previo a los anuncios de entrada en vigencia al Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU 70/2023).
La puesta a punto de la base de datos junto al procesamiento de la misma y el análisis de los resultados estuvo a cargo del Instituto de Investigaciones Económicas de la Universidad Nacional de Rosario (UNR).
