Esta semana ocurrieron importantes novedades para la ciudad, algunas que se hicieron públicas y otras que todavía están en reserva, pero que permiten generar algo de entusiasmo con futuras inversiones en un escenario económico tan complicado:
1) La Municipalidad logró la aprobación del Concejo a construir el parque industrial más importante de la región sobre la autopista a Córdoba, un desarrollo de Rosental Inversores, Fundar, Ivanar y Roseetti. Lo hizo con los votos de Unidos y también con el sector del justicialismo identificado con los gremios y con Perotti. En contra, los sectores peronistas que se referenciaban al kirchnerismo y Ciudad Futura.
2) La Intendencia recibió esta semana a uno de los más prestigiosos estudios de arquitectos de Buenos Aires, que acaban de desembarcar en Rosario con una obra en Pichincha, porque les interesó el predio adonde estuvo la planta impresora de La Capital, en Whellright y Santiago. Y dicen tener los inversores para levantar allí un complejo de torres top.
3) El gobierno nacional estudia vender por decreto los terrenos que tiene en Puerto Norte. Si bien lo más prolijo sería una licitación, el organismo que los posee tiene las facultades de hacerlo por decreto. Y el apuro es que el Estado necesita recaudar y por eso la venta de inmuebles es un buen recurso. El gobierno nacional tiene en Puerto Norte todo el predio de la zona de la ex Trechel (hoy intrusado), pero también el que esta el gran parque en la que se suelen instalar los circos y otro lote detrás de las Maui. El negocio puede ser millonario y nadie suelta prenda de quién podría ser el comprador (o los compradores), pero todos miran a un negocio que viene desde Buenos Aires.
Lo importante es que todos estos proyectos (que están en distintas instancias de cocina) activarían millonarias inversiones en la ciudad; y te podes enterar de los detalles vistiando Ecos365, la página web de negocios de Rosario3.
Pero mientras todo esto ocurría, también pasaban otras cosas no tan auspiciosas. Y, sobre ellas, se centrará el run run de este domingo
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Una gota rebalsa el vaso, pero cuando rebalsa no una gota.
Y esta suerte de máxima operará para varios puntos del “run run” de los negocios de esta semana. Arranquemos:
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El gobierno de Santa Fe clausuró esta semana dos loteos en Funes (en la zona del Ludueña) que no tenían autorización para construir y sin embargo ya estaban en obras.
“La normativa es clara. No importa la vuelta que le quieran dar algunos abogados y los huecos que dicen que tiene. No se puede ni poner una pala de punta en un terreno que no tenga la factibilidad ambiental aprobada. Y para que el desarrollador pueda presentar el estudio en el Ministerio de Medio Ambiente, primero deben tener dos certificaciones aprobadas en Hídrica”, le dijo a Rosario3 el secretario de Recursos Hídricos de Santa Fe, Nicolás Mijich.
Ni Damfield, ni La Reserva, los dos loteos clausurados en Funes, tienen la aprobación de Medio Ambiente. Tampoco tenían los dos certificados aprobados de Hídrica. Damfield tenía todo en trámite, en tanto La Reserva no tiene ni registro de actuación en Medio Ambiente. Damfield, eso sí, poseía el primer certificado que se exige a todo desarrollador: el cambio de uso de suelo habilitado por el Municipio. La Reserva no lo tenía.
Este caso, por su espectacularidad ya que tiene como escenario la zona del embalse y de reserva de la represa del Ludueña (llamada Gualberto Venesia), no parece ser una excepción en cuanto a los usos y costumbres de muchos desarrolladores de loteos de empezar a construir (los más osados a vender a inversores que están haciendo una apuesta y a consumidores finales) sin todos los papeles en regla.
¿Este escándalo provocará un cambio en los usos y costumbres de cómo se encaran los desarrollos en varios municipios del Gran Rosario? ¿O, fiel a los tiempos que corren contrarios a las regulaciones, todo seguirá igual?
El tema es que con este modelo (hago obras y luego voy acomodando los papeles), si todo marcha bien, al final de la historia se juntan los caminos que corrían en paralelo (el de las obras y la comercialización y por el otro el de las autorizaciones oficiales). Pero si, por alguna razón, se traba el del papeleo, todo se complica.
Pasó por ejemplo, con muchos loteos en Piñero a los que la EPE no les dio la factibilidad (y no se las va a dar porque no tiene potencia disponible) a varios loteos, ya en obras y en comercialización a usuarios finales. Las familias que allí compraron quedaron complicadas.
Ahora, este caso, por lo extremadamente delicado de directamente usar ese modelo de trabajo en zonas medioambientales críticas, ¿se convertirá en la gota que rebalsa el vaso (y no solo una gota) o todavía hay espacio para seguir?
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Y hay mucha aristas para ver sobre estos loteos. Veamos el caso ambiental.
Desde hace tiempo hay desarrolladores inmobiliarios que apuntan con dedo acusador a Damfield. ¿Pero todos tienen los antecedentes en orden?
Por ejemplo, en la zona del Kentucky, el club de campo más top, décadas atrás rellenaron media laguna y taparon parte de un arroyo realizando un desvío de 90 grados, un tipo de canalización que no es el recomendado, por decirlo suavemente.
¿Podrían haberse aprobado esas alteraciones con la normativa de medio ambiente actual? ¿Quienes lo hicieron tienen todos los papeles que autorizan lo realizado, incluso con la normativa anterior? Son sólo preguntas que pueden asomar si el vaso rebalsa, ya que el daño ecológico no es un delito que prescriba.
Y hay que destacar que estas alteraciones son serias ya que se puede tapar un arroyo pero eso no se altera la inclinación del suelo por lo que el agua sigue circulando hacia esa zona, que si se encuentra entre canales rectos artificiales, no pude seguir su curso y, en caso de ser urbanizada, se complicaría su drenaje. Y si todo eso fue realizado sin las autorizaciones correspondientes, el tema se vuelve más complejo.
Y como una imagen vale más que mil palabras, este gráfico -con sus respectivas aclaraciones de todas las irregularidades cometidas en la zona de Kentucky- empezó a circular sobre el fin de semana entre algunos funcionarios muy importantes del gobierno.
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Hay más.
¿Estas clausuras pueden rebalsar en lo que hace a los usos y costumbres de los Municipios y comunas? Por ejemplo, Funes otorgó el cambio de uso en una zona polémica por estar en las inmediaciones de la represa y se entiende que es Hídrica la que desde certificar si se puede construir allí o no. ¿Pero no se le ocurrió revisar si tenían todas las autorizaciones de la Provincia cuando Damfield comenzó a mover tierras? Y eso que las obras están a la vista de todos y desde hace mucho tiempo.
Ante los pocos periodistas a los que les respondió consultas esta semana, el intendente de Funes, Roly Santacroce, ensayó defensas genéricas criticando a la provincia por haber realizado las clausuras sin antes convocar al diálogo a todas las partes y hasta aseguró que se trata de un ataque al modelo de desarrollo de Funes.
El problema no está en Funes. Por ejemplo, la comuna de Piñero revoleó habilitaciones a desarrolladores que se lanzaron a construir sin tener todo en regla. Y algunos, que ya operaron en Funes, son de frondoso prontuario con lo cuál una gestión responsable debería haber estado bien cerca, más aún cuando esa localidad los desarrollos se venden a gente de recursos medios.
¿No debería también poner la lupa en la comuna de Ibarlucea? Está recibiendo muchas inversiones y bien valdría que revise si, como dice Mijich, “antes de poner la primera pala de punta”, lograron todas las autorizaciones provinciales.
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En lo que hace a la relación entre operadores y gobierno, ¿también este caso rebalsará el vaso o todavía tiene espacio?
Con el ok municipal en la mano, Damfield inició las tramitaciones en Provincia durante el mandato de Omar Perotti. El gobernador había puesto a un arquitecto de su confianza de Rafaela, Carlos Airaudo, como enlace con municipios y desarrolladores para todas estas gestiones; y en Funes muchos lo contrataron por ser un encauzador de trámites. Fue en los tiempos en los que Funes recibía fondos de Nación y Provincia y de las “plus valías” que les cobraba a los desarrolladores que invertían en esa localidad.
En Damfield, estando cerca de la zona de la reserva -con todo lo que eso implica- lo convocaron para que les maneje los y al principio todo marchó sobre ruedas.
Y vaya que sí lo hizo porque obtuvo el primer certificado de Hídrica y tal vez el más determinante: el que señala que esa zona no es inundable y no presenta riesgo. Con ese certificado en la mano, iniciaron los trámites para el segundo certificado, que es el de la aprobación del plan de drenaje urbano.
Pero antes de que se lo aprobaran a ese segundo trámite, “pasaron cosas”. Puntualmente, pasaron las “Paso”. Con el justicialismo afuera de la competencia desde el inicio de la carrera por la Casa Gris, las cosas cambiaron.
En Hídrica, puntualmente, decidieron congelar trámites para nuevas construcciones en zona del Ludueña, cuya noticia había generado cierto revuelo mediático y social, y contrataron al Instituto del Agua, reconocido organismo técnico nacional, para que estudie la zona con el objetivo de que analice el estado de situación de la cuenca
¿No es raro que el gobierno anterior haya pedido el informe luego de haberle probado el primer certificado? ¿Será que el pedido fue la forma elegida para frenar los trámites sin romper compromisos previos tomados ante el cambio político?
Como sea, esa decisión de Perotti siempre llamó la atención porque hasta ese momento su gestión dio rienda suelta a loteos en Funes. ¿Será que advirtieron algún defecto en la aprobación del primer trámite ante hídrica? Ocurre que en esa zona, además de las generales de la ley para la aprobación de loteos rige otra ley (1324/2011) que en forma adicional regula los emprendimientos dentro del Ludueña estableciendo criterios no cumplidos por el emprendimiento.
Y es que ese famoso informe del INA, que se presentará la semana próxima, no va a definir si Damfield puede o no seguir. Lo que va a mostrar un estado de la cuenca y su comparación con años anteriores emitiendo recomendaciones zonales generales.
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¿Este caso también rebalsará el vaso en lo que respecta al papel del gobierno provincial? Algunos signos positivos se ven en la actual administración, pero siguen los asuntos pendientes.
En lo que va de la gestión, Medio Ambiente demostró voluntad política de ordenar el sistema y ya clausuró lotes en Piñero y ahora en Funes por falta de autorizaciones.
Y, particularmente, en este caso, el decreto del gobernador lleva la firma de todos los ministros del gabinete (hasta de Cultura, Salud y Educación), en una clara señal política de Maximiliano Pullaro de que va a serio con el cumplimiento de las exigencias.
Pero también tiene asuntos pendientes. Por ejemplo, al asumir las nuevas autoridades prometieron respuestas en 60 días a los documentos que presenten los desarrolladores, pero algunos ya llevan más de 90 días (largos) sin respuesta a los trámites. Cuentan los desarrolladores, que a diferencia del gobierno anterior los atienden en tiempo y forma y son muy respetuosos, pero a la hora de la velocidad de la toma de decisiones siguen igual de lentos.
También se esbozó al inicio de la gestión el armado de una ventanilla única para unificar y apurar trámites, pero nada más se supo. Y todavía es un déficit la digitalización de procesos. Cuesta mover la burocracia, pero hay que hacerlo.
También asoma como fundamental que el gobierno provincial arme, de una vez, un comité de cuenca, algo que nunca se hizo salvo en el pasado un breve ensayo que sólo incluyó a productores.
Los comités de cuenca interjurisdiccionales son mesas de negociación en las cuales representantes de cada sector y de cada zona tratan de llegar a consensos sobre cuestiones relacionadas con la gestión del agua en las cuencas hídricas que abarcan varias localidades o regiones, para tener en cuenta que lo que se haga en cada jurisdicción afectará a las demás.
Precisamente, el reclamo por un comité de cuenca para el Ludueña fue el principal resultado de la audiencia pública realizada esta semana en el Concejo sobre el delicado tema.
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Y si de presencia estatal se trata, aparece allí otra cuestión clave que hasta ahora no se viento tocando: la propiedad y la situación catastral de las hectáreas lindantes a la represa.
En los decretos de Maximiliano Pullaro que paran las obras se pide la intervención de Fiscalía. Resulta que sobre parte de esa tierra rige un decreto que establece que es una zona de servidumbre de la represa. Y, por ende, allí no se puede construir sin decreto que cambie la afectación.
La duda de la Provincia es que parte de los terrenos involucrados tengan esa afectación previa. Si así fuera, ¿no tendría que haber saltado en los informes de títulos de propiedad en Catastro? ¿Por qué no saltó si es que son terrenos afectados? Eso es lo que se le pidió a los fiscales que investiguen.
Este tema a los desarrolladores en cuestión los tiene sin cuidado porque aseguran que la cuestión de los títulos de propiedad y ninguno de los lotes tiene un destino pre-asignado, pero asoma ahí un tema delicado de vieja data.
Ocurre que hace años la Provincia expropió terrenos en el embalse. Pero nunca se completaron todos los trámites en el registro de Propiedad con lo que muchas hectáreas siguen a nombre de los dueños originales. ¿Qué pasa si alguno quiebra? Es más, como el Estado nunca tuvo presencia, hay lotes intrusados y obras irregulares. Cuentan los que conocen en la zona que una revisión catastral del lugar puede hacer saltar más de una sorpresa.
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Para cerrar este tema, una novedad interesante que Mijich le aportó a Rosario3. Ocurre que más allá de estos loteos, toda la cuenca del Ludueña necesita un urgente refresh de obras, sobre todo a los “cierres” de la represa como se les dice a obras complementarias en distintos tramos del arroyo o río.
“Hay 5 cierres proyectados (no a nivel de proyectos ejecutivos, pero si con geotécnia y volúmenes) que se enmarcan en un crédito con un organismo multilateral de gestión de riesgo hídrico y sobre los que ya iniciamos gestión hacia abril y mayo”, comentó el funcionario.
“Entre los 5 cierres se incluye uno en la cuenca San Lorenzo. Ya que es una cuenca que está relacionada con el Ludueña porque para grandes recurrencias se producen trasvases”, finalizó el secretario.
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Cambiamos de tema. Pero no nos vamos del debate sobre las gotas y los vasos.
Esta semana, el juez civil y comercial, Nicolás Villanueva, quien lleva la quiebra del financista Luis Herrera, corrió a la Sindicatura por tener lazos profesionales con el abogado del defaulteado empresario y suspendió el proceso hasta que se designe nuevos síndicos.
Con el patrocinio de los abogados, Alejandro Gurfinkel y Yanina Suberville, un grupo de acreedores presentó el mes pasado un pedido a la Justicia de que se aparte a los síndicos Eleonora Riva, Gabriel Palmero y Sergio García porque tienen el mismo asesor jurídico de Herrera, que es el abogado Juan Pablo Orquera.
La denuncia generó un escándalo porque la Sindicatura juega un papel clave en los procesos de concursos y quiebras porque el juzgado toma las decisiones en base a la información que ese organismo le acerca.
Por ejemplo, la sindicatura defendió con mucho énfasis que el juez Villanueva aplique la resolución de la AFIP 830/2000, que entre los requisitos que debían cumplir los acreedores que quisieran que sus créditos fueran reconocidos en el pasivo de la quiebra pedía constancia de aplicación de Ganancias. Hacerlo hubiese dejado afuera a buena parte de los 702 ahorristas que se presentaron a verificar sus acreencias para beneficio de Herrera, pero el juez dejó sin efecto esa resolución.
“¿Cómo va a investigar la sindicatura sobre bienes que pudieron haber salido del patrimonio de Herrera e intentar su recuperación para poder pagarles con ellos a sus acreedores, cuando los abogados que asesoran a los síndicos son los de Herrera y van a pretender que no se encuentre nada más? ¿Esta misma sindicatura va a estar en condiciones de solicitar la extensión de la quiebra a los hijos de Herrera y a su agencia de Bolsa?", preguntan los abogados.
En su resolución, conocida el viernes antes del inicio de la feria, el juez Villanueva dio por acreditado una investigación de los abogados denunciantes que arroja que todo este movimiento tiene matices muy oscuros. Veamos:
Resulta que cuando sale el sorteo de los síndicos, el domicilio que tenían acreditado era el del abogado de Herrera (Orquera) y la notificación se la mandan a ese estudio. Y eso es así porque estos síndicos siempre trabajaron con Orquera. Entonces, cuando se dan cuenta, ¿qué hacen? Buscaron otro abogado (Magnani) iniciando una movida para cambiar el domicilio (hasta en la Corte), mientras que Herrera no denuncia el domicilio de su abogado para que no salte la incompatibilidad.
¿No tienen nada para decir los Tribunales de Ética de los Colegios Profesionales, sobre todo el de Abogados, ante tamaña maniobra?
Lo cierto es que el caso de Herrera recuerda que en los procesos judiciales sobre financieras que defaultearon en los últimos años (Vicentin, Guardati Torti, Casanovas, etc.), los síndicos intervinientes quedaron todos judicialmente observados, algunos hasta imputados.
¿Por qué? Porque siempre que en paralelo al concurso comercial hubo un proceso penal en marcha (investigaciones por estafa, administración fraudulenta, etc), los síndicos se hicieron los distraídos con los delitos que se descubren en el fuero penal y los expedientes siguen en sede comerciales como si nada pasara. ¿Por qué? ¿Será para que nada retrase el cobro? Y es que, como se sabe, de una buena convocatoria nace un nuevo millonario: el síndico.
La decisión del juez Villanueva muestra un corte con el resto de los jueces que no corrieron a las Sindicaturas cuestionadas. ¿Será la gota que hizo rebalsar el vaso, o todavía tiene espacio el recipiente?
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Para cerrar, asoma un tema interesante: el papel de los abogados que asesoran a los Síndicos, con algunos nombres que se repiten y bordean ambos lados de los mostradores como el caso de Orquera.
¿Será que el caso de Herrera no es un hecho aislado, sino una práctica recurrente que se mantiene en las sombras? Incluso, con ramificaciones en el personal de los juzgados que hace la vista gorda o, incluso, participa de las maniobras, sobre todo los empleados del juzgado que tienen a cargo la parte de concursos y quiebras en trámite.
El tema es que ante las primeras y muy generales averiguaciones iniciadas por este cronista en Tribunales antes de la feria judicial, la respuesta recibida fue llamativa:
