El 70% del suelo industrial de Rosario está vacante, según el último relevamiento realizado por el Ente de Coordinación Metropolitano (Ecom). No ocurre lo mismo en el área metropolitana, que –pese al crecimiento de las áreas fabriles- sólo tiene un 35% de los lotes fabriles sin ocupar. Los datos fueron presentado días atrás en la jornada Rosario Metrópolis y Región que organizó el senador Marcelo Lewandosky con el apoyo técnico del Instituto de Desarrollo Regional (IDR). Claramente, el éxodo de empresas rosarinas hacia el conurbano que, con distintos ritmos, se sucede sin pausa desde la post-convertibilidad no es por falta de suelo industrial disponible en la ciudad. ¿Qué es lo que ocurre?
“Una política industrial para la ciudad de atracción de inversiones no se debe basar en ofrecer más suelo. Hay que tener en cuenta que las área fabriles definidas en el código urbano de finales de los 60, como Ovidio Lagos, Avenida Perón y en las inmediaciones del Mercado de Productores de Fisherton, todavía tienen muchos lotes vacante, y eso ocurre porque falta una política de gestión para implementar y desarrollar la infraestructura necesaria”, observa, ante la consulta de Rosario3, la arquitecta Cintia Barenboim, urbanista de la UNR y también investigadora del Conicet con amplia bibliografía publicada sobre el mercado inmobiliario regional.
“Cuando se aprobó en 2008 el programa de suelo industrial (Prodesi) se definieron nuevas áreas de las ciudad para la radicación de empresas que se sumaron a las ya existentes. Por ejemplo, se agregó el cordón de Uriburu al fondo, que era zona rual. Pero no se definieron beneficios e incentivos para las radicaciones. Tampoco pudieron ofrecer beneficios de Provincia y Nación, como serían créditos del Banco Nación para las radicaciones en esas zonas”, recordó la especialista.
“Además, tampoco se gestionó la llegada de las infraestructuras y los servicios necesarios para consolidar el desarrollo de zonas industriales. En definitiva, se destinó suelo más suelo industrial para hacer frente a las necesidades de expansión o mudanza de las empresas, pero no se les otorgaron beneficios para las radicaciones y tampoco se puso en valor esa tierra con la infraestructura y servicios que la industria demanda”, explicó Barenboim.
Para la investigadora del Conicet, la falta de infraestructura y de incentivos no es un dato menor tratándose de que las gran mayoría de las industrias rosarinas son pymes grandes de base familiar.
“Es muy costoso para el perfil de la industria local hacerse cargo de costear la infraestructura básica. En todas las entrevistas que hicimos a los industriales no señalaron esa complicación. No solo en lo referente a la financiación sino también a la gestión de la infraestructura, por ejemplo las negociaciones con la EPE”, resaltó la profesora universitaria.
Un derrotero que, como muestras las crónicas periodísticas, tuvieron que afrontar los gestores de los dos primeros polígonos industriales que se formaron post-convertibilidad en Rosario: Ovidio Lagos y colectora de autopista a Buenos Aires (sur) y Avenida de las Palmeras al 4.500 (oeste). El desarrollo posterior de la tercera área (Uriburu al oeste de Circunvalación) tuvo menos inconvenientes que sus antecesores, pero sus promotores también renegaron bastante por los servicios.
“La normativa de Rosario fue expulsando a la industria. Cuando en 2008 se sancionó el nuevo Código Urbano, que arrancó por el área central y luego se extendió a los cordones perimetrales, fue impulsando la salida de las fábricas de la zonas residenciales hacia las zonas fabriles, pero el proceso fracasó porque no hubo una política de gestión de infraestructura sobre esos suelos”, criticó Barenboim.
Los industriales se encontraron así que se debían mudar, gestionar la llegada de infraestructura y –además- se les exigía compensaciones públicas similares a las de los emprendimientos inmobiliarios, un negocio que tienen una renta muy superior al de los desarrollos de tierras industriales.
El sector político que hoy responde al intendente Pablo Javkin, con el actual secretario de Desarrollo Sebastián Chale como referente, empezó durante su paso por la Secretaría de Producción y por el Concejo a intentar desarmar los condicionamientos que estableció y defendió la administración socialista, socios mayoritarios hasta el 2019 del frente que gobierna la ciudad.
Con la aprobación de distintas ordenanzas, finalmente lograron la mejoras (los desarrollos industriales ahora no tienen que hacer frente a las mismas exigencias que los inmobiliarios), pero el tiempo que se perdió fue mucho y el área metropolitana recibió a las industrias que la ciudad no podía retener.
“Igual, hay que seguir revisando los requerimientos a las industrias en cuanto a la urbanización del parque empresarial rosarino de modo de evitar la migración de pymes a otras localidades”, sugiere la profesional de la UNR.
Y es que no se frena la aparición de nuevos proyectos de parques industriales en el Gran Rosario. Con Funes a la cabeza, que avanza en un mega desarrollo fabril, también aparece el proyecto de un nuevo parque en Villa Gobernador Gálvez, uno en General Lagos y otro en Figuera, entre otros.
Claro está que los precios más bajos por los lotes (60 dólares aproximado el m2 parques industriales hoy en area metropolitana: Alvear y Funes), las menores exigencias de compensaciones a los desarrollistas y también la habilitación de parques industriales cerrados también tallaron para que el conurbano atraiga radicaciones fabriles.
Todo eso más allá de los errores propios de la gestión rosarina durante el mandato socialista, por ejemplo elegir el formato de “polígono” en vez de parque industrial para las áreas fabriles quedando así afuera la fábricas de incentivos provinciales y nacionales que hay disponibles para los parques. Para tener, una idea recién en el último tiempo aparecieron créditos nacionales para pymes que quieran instalarse en parques industriales adonde entraría el Parque Empresarial Rosario, de Uriburu al fondo.
Precisamente, un atractivo importante en la competencia por las radicaciones que tiene el área metropolitana en tiempos de crisis de inseguridad es el armado de parques cerrados cuando los rosarinos son abiertos. En efecto, ante la emergencia en seguridad que azota a Rosario, los empresarios buscan la seguridad de sus empleados y de sus bienes y por eso valoran cada vez más (como en el caso residencial) las opciones cerradas.
“El tema seguridad está cada vez presente en las entrevistas que hacemos a industriales a la hora de valorizar el suelo industrial. Y, precisamente, la falta de una infraestructura adecuada en accesos, iluminación, destacamentos de seguridad y también de servicios, como opciones de transporte urbano, conspiran contra la seguridad que está buscando el industrial”, resalta la investigadora del Conicet.
Una particularidad del mercado inmobiliario regional es que pese a que la oferta de terrenos es grande y la infraestructura escasea los precios no bajan y por eso no sobran oportunidades para las pymes de de acceder a ellos a valores más baratos con vistas a emplazarse en la periferia de la ciudad.
“La solución de la ocupación no viene por el mercado. Suelo industrial hay disponible, pero no se ocupa y está caro. Lo que falta es infraestructura. Y es el Estado el que tiene que hacerse cargo de ver cómo financia y levanta la infraestructura. Si se quiere que haya más ocupación del suelo industrial se debe hacer desde el Estado una planificación integral y gestionarla de manera eficiente”, finaliza Barenboim la entrevista con Rosario3.
